1-Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir ?
Kat Mülkiyetine tabi olan her bağımsız bölüm üzerine yapılmış olduğu arsa ile ayrılmaz bir bütün oluşturur. İnşa edilen binaların ömrünü bir gün tamamlayacağı bilindiği için bağımsız bölümlerin , arsa üzerinde bir değere özgülenmesi gerektiğinden inşa edilen binalarda kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüm için arsa üzerinde bir pay belirlenir ve bu paylar tapu belgelerinde üzerinde yazar. İşte tam da burada arsa payları konusu devreye girer ve arsa payı düzeltme davalarını oluşturan sebepler bu aşamada ortaya çıkar.
Bina stoğumuzun çoğu eski yapı olduğu göz önüne alındığında eskiden mal edilen binalarımızın yapılış süreçleri günümüzdeki gibi denetimlerden geçmemektedir. Denetimden geçmediği için bazen müteahhitlerin kendilerine ayırdığı bağımsız bölümlere haksız bir şekilde arsa payının çoğunluğunu özgülemesi veya metrekareye göre arsa payı özgülemesi yapılmıştır. Bu özgüleme yapıldığı sırada kontrol etmeyen malikler kendi bağımsız bölümlerinin değerinden daha az kimi zaman daha fazla arsa payına sahip olmuşlardır ancak binalardaki bağımsız bölümler o günün değerinde satılmaya başlandığında fiyatlar farklılık göstermekte ve yeni maliklerde bu durumdan habersiz şekilde bağımsız bölümleri maliki olmaktadır.
-Örneğin arsa payı 1/50 olan ve güneş gören , ön cepheye bakan bir daire o günün fiyatıyla 1 Milyon TL etmekte ise 5/50 arsa payına sahip olan arka tarafa bakan güneş görmeyen daire 500 Bin TL etmekteydi. Bu şekilde bağımsız bölümler el değiştirdi ve hala el değiştirmeye de devam ediyor. Ancak binanız 6306 sayılı kanun gereği veya doğal afetler sebebi ile yıkıldığında artık arsa payları belirttiğimiz örnekteki gibi dağıtılacağından mülkiyet hakkınız ihlal edilmiş ve hak kaybına uğramış olacaksınız. Günümüz şartları da dikkate alındığında Elazığ , Kahramanmaraş , Hatay depremleri ve bununla birlikte zarar gören 10 ilde sahada yapmış olduğumuz çalışmalar sonucu büyük hak kayıplarına uğranıldığı , uğranılmaya da devam edeceği tarafımızca düşünülmektedir.
2-Arsa Payı Düzeltme Davası Neden Önemlidir ?
Arsa payı hem Anayasamız hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol doğrultusunda koruma altına alınan mülkiyet hakkı kapsamındadır ve mülkiyet hakkı günümüzde en güncel , önem arz eden haklarımızdan biridir. Bu sebeple arsa payı düzeltme davaları güncelliğini korumaktadır.
Arsa Payı düzeltme davaları 6306 sayılı halk arasında Kentsel Dönüşüm olarak bilinen kanunun yürürlüğe girmesi ile önem kazanan bir sorun haline gelmiştir. 6306 sayılı kanunun ile karar alma yetkisi arsa paylarının 2/3 çoğunluğuna verilmesi ile arsa paylarındaki hatalar ortaya çıkmış ve büyük hak kayıplarına sebebiyet verecek ölçüde sorunlar doğurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde bu durum düzenlenmiştir. Ancak önemli olan husus arsa payı düzeltmeleri , kentsel dönüşüme girmeden önce , ivedilikle davası açılması ve düzeltilmesi gereken bir sorundur. Ülkemizin deprem kuşağında olduğu ve bir çok yerde büyük yıkımların yaşandığı dikkate alındığında depremlerle birlikte binalarınızın yıkılması ve bu sorunun yanında arsa paylarındaki hatalarla birlikte daha büyük sorunlarla karşılaşmanız olası bir durumdur.
3-Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Dağıtımı Nasıl Yapılmalıdır ?
Arsa payları bağımsız bölümlere özgülenirken bağımsız bölümlerin birçok özelliği dikkate alınmalıdır.Bunlar ;
a)Metrekaresi
b)Bulunduğu Kat
c)Türü ( Daire,Dükkan,Ofis)
d)Aydınlanma ve Güneş Görmesi
e)Cephesi
f)Isınma Sistemi
g)Manzara
h)Bulunduğu Konum ( Cadde Üzeri , Ara Sokak)
şeklindedir.Bu parametreler dikkate alınmadan yapılan arsa paylarının bağımsız bölüme özgülemeleri hatalıdır. Bu da ileride binanızın yıkılması durumunda alınacak karalarda , satışta elde edilecek miktarın bölüşümünde önem arz edecektir ve hak kayıplarına sebebiyet verecektir. Arsa payı düzeltme davaları bina yıkıldıktan sonra daha akla gelen bir sorun olduğu için hak kayıplarına sebebiyet verme oranı yüksektir. Arsa payı düzeltme davalarında da yukarıda belirtilen parametreler üzerinden binanızın değerlemesinin ve arsa paylarının dağıtılması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus arsa payının bu parametreler ile dağıtılması binanın yapıldığı gün şartlarına göre yapıldığıdır. Yani binanızın ve bağımsız bölümünüzün değerlendirilmesi , binanızın yapıldığı tarihe göre yapılmaktadır.
‘’Eleştiri ; Bizim görüşümüze göre Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen ve günümüz şartlarına hitap etmeyen bu durum acilen değiştirilmelidir. Binanın yapıldığı yıla göre değerlendirilmek sureti ile arsa paylarının dağıtılması günün şartlarını karşılamamaktadır. Kanaatimizce arsa paylarının düzeltilmesi ve yenilenmesi için mahkeme yoluyla veya idari yollar ile 10 yılda bir resmi makamlarca güncellenmesi gerekmektedir aksi taktirde mülkiyet hakkı ihlal edilmekle birlikte büyük hak kayıplarına sebebiyet vermektedir.
Buna bir örnek vermek gerekirse ;
-A , 1970 yılında , 1965 yılında yapılan binadan 1/50 arsa payına sahip 1 Milyon TL’ye bir daire almış olsun. Aynı binadan B 1965 yılında 5/50 arsa payına sahip 10 Milyon TL’ye bir dükkan almış olsun. 2023 yılına gelindiğinde Dükkan artık caddenin işlekliğini kaybetmesi ve dünyanın şartlarının değiştiği , satış usullerinin online a evrilmesi sebebi ile artık çok kazandırmayan ve kiraya vermesi zor olan bir yer haline gelmiştir. A’nın almış olduğu daire ise okullara , marketlere , ulaşım alanlarına yakın olması sebebi ile değerlenmiş olsun. A burada bağımsız bölümünü birine satarken değerlenmiş hali ile satacaktır. B ise artık bağımsız bölümünü değer kaybetmesi sebebi ile ucuza satacaktır ancak bina 6306 sayılı kanun veyahut doğal afet vs gibi bir sebepten yıkıldığında bu bağımsız bölümlerin yeni malikleri vermiş oldukları paranın değerinde arsa üzerinde hak sahibi olmamış olacaktırlar. Bu da haliyle büyük bir sorun yaratmaktadır. Bunun bir an önce alternatif düzenlemeler ile düzeltilmesi gerekmekte olup oluşacak hak kayıplarından sorumlu olmalıdır. ‘’
4-Binamız Yıkıldıktan Sonra Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir Mi ?
Yargıtay’ın uygulamaları ve görüşleri uyarınca binanın ayakta kalması , kat mülkiyetinin sona ermeden bu davanın açılıp sonuca bağlanması gerektiği yönündedir ancak bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılabilir mi diye soracak olursanız bizim ve doktrinde bazı konu uzmanlarının görüşü açılabileceği yönündedir. Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davasının açılamayacak olması büyük hak kayıplarına sebebiyet vermekte olup bunun yanında göz ardı edilen bir çok unsur bulunmaktadır. Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açmayı düşünmeniz durumunda uzman ekibimizden veya konunun uzmanı başka meslektaşlarımızdan yardım almanız gerekecektir.
Halk arasında tapuda hisse düzeltilmesi olarak dava açılmaksızın arsa paylarının düzeltilebileceği yönünde de bir yanlış kanı mevcuttur. Arsa payı düzeltme davası açılmaksızın arsa paylarının bir kişinin başvurusu ile tapuda düzeltilmesi mümkün değildir. Tapuda hisselerin yanı arsa paylarının düzeltilmesi için arsa payı düzeltme davası açıp mahkeme kararı ile ilgili tapu müdürlüğüne başvuru gerekmektedir. Bina yıkıldıktan sonra da arsa payı düzeltme davası açılabileceğinden bahsetmiştik , aynı süreci binanızın yıkılması sonrası da işletilmesi gerekmekte olup dava sonucuna göre ilgili tapu müdürlüğünden ancak o şekilde işlem yapılabileceğini belirtmek isteriz.
5-Arsa Payı Düzeltme Davası Sadece 6306 Sayılı Kanun Açısından Mı Önemli ?
Pek tabi göz ardı edilen başka bir konu arsa payı düzeltme davalarının sadece 6306 sayılı kanunla ortaya çıktığı ve önem arz ettiğidir. Ancak arsa payı düzeltme davaları sadece kentsel dönüşüm yapacağınız zaman değil bina halinden, toprak haline dönüşen arazinizin satış ve İzale-i Şuyu Davasının açılması durumunda da büyük önem arz etmektedir. Örneklendirerek bahsetmek gerekirse ;
‘’-A’nın 5 Milyon TL’lik dükkân sınıflı bağımsız bölümü ve 1/50 arsa payı olsun.
-B’nin 1 Milyon TL’lik daire sınıflı bağımsız bölümü ve 5/50 arsa payı olsun.
-Yukarıda vermiş olduğumuz arsa payı örneklerinde eğer arsa payları düzeltilmez ise kentsel dönüşüme tabi olmadığı taktirde bina vasfından , arsa vasfına dönüşecek olan bağımsız bölümünüzden arda kalan arazinin satışından artık 1/50 pay alacaksınız ve sizin bağımsız bölümünüzden daha değersiz olan daire 5/50 pay alacak bu durumda siz daha az bir miktar almış olacaksınız ve hak kaybına uğrayacaksınız.
Yukarıda vermiş olduğum örneklerin dışında da birçok durumla karşı karşıya kalabilirsiniz. Deprem gibi birçok doğal afet riski ile karşı karşıya kaldığımız düşünülürse afetlerden etkilenmeden önce harekete geçerek bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltilmesi yoluna gitmektense sorunlar baş göstermeden ilerlemek daha mantıklı olacaktır.’’
6-Arsa Payı Düzeltme Davasını Kimler Açabilir ve Zamanaşımı Süresi Var Mıdır ?
Arsa payı düzeltme davasını mevcut gayrimenkuldeki , bağımsız bölüm sahiplerinden herhangi biri açabilir.
Arsa Payı Düzeltme davası açılabilmesi için herhangi bir zamanaşımı kuralı söz konusu değildir ancak yukarıda da bahsetmiş olduğumuz gibi bina ayaktayken açılması zaruret göstermektedir çünkü bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası hak kaybına sebebiyet verebilir her ne kadar bizim ve doktrinin birçok uzmanın görüşlerine göre bina yıkıldıktan sonra da dava açılabileceği yönünde olsa da bina ayaktayken davanın açılması ve sürdürülmesi yerinde olacaktır.
7-Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangileridir ?
Arsa Payı düzeltme davasına bu aşamada iki türlü bakmamız gerekmektedir ;
a)Ana yapı ayakta ise yani binanız henüz yıkılmadıysa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
b)Ana yapı ayakta değil ise yani binanız yıkıldıysa arsa payı düzeltme davalarında artık görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Detaylı bilgi ve sorunlarınızın çözümü için Şahin & Lüleci Hukuk ve Danışmanlık’tan hizmet alabilir Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payı Düzeltme Davalarınız uzman ekibimiz tarafından dikkatlice takip edilebilir. Bilgi ve randevu almak için Web Sitemizden , Telefon Numaramızdan veya E-Mail Adresimizden bizlere ulaşabilirsiniz.