KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU HAKKINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK
VE
DEĞİŞİKLİK HAKKINDA DÜŞÜNCELERİMİZ
Türkiye ve 11 ilimizi derinden sarsan deprem felaketinden sonra kentsel dönüşüm kanunu olarak nitelendirilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Dair kanunun değişimi konuşulmaya başlanmıştır. Deprem yaralarını sarmaya çalışırken bir yandan da deprem riski altında olan illerimizin yapı stoğunu dönüştürülmesi hedefi ile yola çıkarak, 09.11.2023 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak değişiklik gerçekleştirilmiştir. Konuşulan ve öngörülerce yakın zamanda gerçekleşeceği bilinen Büyük Marmara Depremi öncesi bu değişiklik ile yapı stoğunun yenilenerek depreme hazırlamak amaçlanmaktadır.
- Riskli Yapı Tespiti Süreci
-Değişiklik öncesi riskli yapı tespiti için maliklerden herhangi birinin Çevre ve Şehircilik veya Belediye nezdinde başvuru yaparak binasının riskli yapı olup, olmadığını bilimsel yollar ile tespitini yaptırılmasını talep edebiliyordu.
‘’ Bu yol genellikle tercih edilmedi. Malikler anlaşma konusunda fikir birlikteliğine sahip olamadığını için yıkılması durumunda yeni bir yapının yapılması durumunun zorluğu, barınma sorunu ve ekonomik sorunların varlığı insanları başvurudan uzaklaştırdı. Bu nedenle riskli yapı tespiti için başvurular olmamış ve tespitler yapılamadığı içinde dönüşüm süreci yavaşlamıştır.’’
-Değişiklik sonrası artık idarece re’sen riskli yapı tespiti yaptırılabilecek ve gerekli durumlar oluşması halinde kolluk kuvvetlerinden dahi yardım alınabilecektir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının da artık riskli yapı tespiti yapabileceği eklenmiştir.
‘’ Değişiklik ile eklenen bu husus riskli yapı tespit sürecini hızlandıracak olup, eskimiş ve risk barındıran yapı stoğunun deprem riski ile karşılaşmadan resen tespiti ile yıkım sürecine sokulması gayet yerinde olmuştur. Öncesinde yavaşlayan sürecin hızlandıracağını düşünmekteyiz.’’
- Riskli Yapı Yıkım Sürecinde Görev ve Yetki
-Kanun değişikliğinden önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur. Artık riskli yapıların yıktırılması görev ve yetkisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiş olup, yıkım için maliklere, maksimum 90 gün süre verilecektir. Riskli yapı kararı tek seferde tahliye ve yıkım süreci ilan edilecek olup yıkım süreci için ikinci bir bildirim yapılmayacaktır.
‘’ Riskli yapıların tespiti ve yıkım süreci olabildiğince sorunlu bir süreçtir. Maliklerin direnişi ve yıkımı uzatmak için bildirimleri dikkate almayışları nedeniyle zorluklar yaşanmaktadır. Bu görevin yeni ve kentsel dönüşüm nezdinde özel olarak oluşturulan başkanlığa verilmesi ve tebligat sürelerinin kısaltılması sürece pozitif yönde etki edecektir. Deprem ülkesi olduğumuz gerçeğini düşündüğümüzde özel yetkili bir başkanlığın oluşturulması ve yıkım süreci yetkisinin verilmesi süreci hızlandıracaktır.’’
- Karar Yeter Sayısı
-Değişiklik öncesi binanın yeniden imarı ve dönüşümü için ‘’2/3’’ oranında nitelikli bir çoğunluk aranıyordu.
‘’ ‘2/3’ oranındaki nitelikli çoğunluk kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratmakla birlikte karar alma yolunda büyük sorunlar yaratmaktaydı. Çoğunluğun sağlanması zorlaşmakla birlikte eski yapı stoğunun yenilenmesi süreci tıkanmakla birlikte yaşanılan depremlerle hak kayıpları yaşanılmaktaydı.’’
-Değişiklik sonrası maliklerin salt çoğunluğu yani ‘’%50+1’’ oranına düşürüldü.
‘’ ‘%50+1’ çoğunluğun karar alıyor olabilmesi yapı stoğunun yenilenmesi sürecini hızlandırmakla birlikte, kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratmaya çalışan maliklerin de durdurulmasını sağlayacak olup, değişiklik ve yenileme yanlısı olan maliklerin mülkiyet ve yaşam haklarının korunması için olumlu yönde bir değişikliktir. Bunların yanında yapılan bu değişiklik hak kayıplarının yaşanmasına sebebiyet verebilir, hak kayıplarının yaşanmaması için nitelikli bir yargı oluşturulması ve özel yetkili mahkemelerin devreye sokulması, kentsel dönüşüm konusunda bilgi sahibi olan hakimlerin denetimi yoluyla sürecin yargı makamlarınca da denetlenmesi gerekir. Bu konuda ilerleyen süreçte bir adım atılması gerektiğini düşünüyoruz.’’
- Rezerv Alan Tanımının Genişlemesi
-Değişiklik öncesi üzerinde yapı bulunan alanlarda ‘’Rezerv Alan’’ uygulamamaktaydı.
‘’ Üzerinde yapı bulunan bölgelerin rezerv alanı olarak ilan edilememesi sorunu olduğundan mevcut yapılaşma değiştirilememekte ve deprem gibi doğal afetler sonucu mevcut yapılaşma hasara uğramakta olup, can kaybına sebebiyet vermekteydi.’’
-Değişiklik sonrası ‘’Rezerv Alan’’ tanımı genişletilmiş olup, artık üzerinde yapılaşma olan bölgelerde rezerv alan ilan edilebilecektir. Gerçek veya özel tüzel kişiliklerin mülkiyetinde olan taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyet devrinin veya bu alana tekabül eden metrekaresince tespit edilen parasal miktarın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi/yatırılması gerekliliği öngörülmüştür.
‘’ Yapılan bu düzenleme ile artık üzerinde yapılaşma olsa da rezerv alan ilanı mümkün hale getirilmiştir. Bu ekleme akıllara mülkiyet hakkına müdahalenin genişletildiği şeklinde yorumlanmaktadır. Kanaatimizce mülkiyet hakkına müdahalenin genişletildiği sonucu çıksa da, ülkemizin bir deprem kuşağı ülkesi olduğu ve İstanbul Depremi gibi geri dönüşü zor olacak bir depremin yaklaştığı düşünüldüğünde, Kentsel Dönüşümü hızlandıracağı, uygulaması düzgün ilerletildiği sürece günün şartlarına uygun bir düzenlemedir. Rant aracı olarak değil, gerçek bir Kentsel Dönüşüm ve Afet hasarını en minimuma indirilme projesi olarak uygulama bulması halinde ülkemiz ekonomisine ve vatandaşımıza katkıda bulunacağını düşünmekteyiz.’’
‘’ Genel olarak yapılan değişiklerin yerinde olduğunu düşünmekle birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerinin bir rant kapısı olarak görmek yerine gerçekten bir dönüşüme katkıda bulunmasını temenni ediyoruz. Yaşanılan 6 Şubat 2023 depremi sonrası Kentsel Dönüşüm kanunun yeterli bir şekilde yürürlüğe girmediği, vatandaş nezdinde çok az uygulama alanı bulduğu gerçeği gözler önündedir. Bu sebepledir ki dönüşüm yavaşladıkça afetlerin meydana gelmesi sonucu birçok vatandaşımızı kaybetmekle birlikte, bölgelerin çok ciddi ekonomik kaybına sebebiyet vermektedir. Hal böyle olunca 6306 sayılı kanun ülkemiz nezdinde önem arz etmektedir. Yukarıda yapılan değişikliklerin yanında henüz daha yapılması gereken eklemeler ve çalışmalar bulunmaktadır. Bunlardan biri Kentsel Dönüşüm projelerine açılan davalar sonucu Yürütmenin Durması ve dönüşüm sürecinin yavaşlamasıdır. Tüm illerimizde bu Kanun’a uygun Özel Yetkili Mahkemeler kurulması gerekmektedir. Tüm dava konuları bu mahkeme nezdinde görülmeli ve süreci tıkayacak değil tam tersi hızlandıracak çözümler sunulmalıdır. Azınlık hakları önemsenirken, çoğunluk hakları göz ardı edilmektedir. Bu sebeple çoğunluk büyük kayıplara uğramakta ve vatandaş neticesinde de bu kanun rant aracı olarak kullanılmaktadır. Dönüşüm taraftarı maliklerin mahkeme süreci ile durdurulması, sürecin yavaşlatılması mülkiyet haklarının ihlali olarak değerlendirilmelidir. Mülkiyet hakkının maddi bir konu olduğu göz önüne alındığında mahkemeler nezdinde geri dönüşü olmayan bir durum söz konusu değildir. Bu nedenle projelerin yürütmesinin durdurulması değil tam tersi hızlandırılması, haksızlığa uğranıldığının düşünülmesi durumunda açılan davalarla maddi olarak karşılanabileceği dikkate alındığında, süreçlerin durdurulmaması gerekmektedir. Deprem bölgelerinde tecrübe edildiği üzre dönüşümlerin tamamlanamaması veya başlanılamaması vatandaşı ölümle karşı karşıya bırakmakta ve geri dönüşü imkansız bir sonuç doğurmaktadır.’’
Eklenen maddeler ve 6306 sayılı kanun hakkındaki düşüncelerimizi yukarıda belirtmekle birlikte, gerekli bilgi ve süreçlerin yönetimi için Şahin & Lüleci Hukuk ve Danışmanlık Büromuza başvurmanız mümkündür. Tüm vatandaşlarımıza mutlu yarınlar diliyoruz…